Покупка недвижимости в Испании: пошаговый гид для иностранцев

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании

Да, без ограничений. Испанское законодательство не делает различий между резидентами и нерезидентами в вопросах владения недвижимостью. Иностранец любого гражданства может купить квартиру, дом, коммерческое помещение или земельный участок в Испании.

Единственное обязательное условие — наличие NIE (Número de Identificación de Extranjero). Без NIE сделка у нотариуса невозможна. Если у вас его ещё нет — оформление занимает от нескольких дней до нескольких недель.

Пошаговый процесс покупки

Шаг 1: получить NIE

Первое, что нужно сделать, — получить NIE. Он нужен нотариусу для составления escritura (договора купли-продажи) и налоговым органам для уплаты налога. NIE можно оформить в Испании или в испанском консульстве за рубежом (подробности — в нашей статье про NIE и TIE).

Шаг 2: открыть банковский счёт в испанском банке

Для проведения сделки, уплаты налогов и последующих коммунальных платежей понадобится испанский счёт. Как нерезидент вы можете открыть счёт нерезидента (cuenta de no residente) — у нас есть отдельная статья об этом. Для сделки нужен чек (cheque bancario) или банковский перевод.

Шаг 3: договор задатка (contrato de arras)

После выбора объекта стороны подписывают предварительный договор — contrato de arras. Покупатель вносит задаток — обычно 10% от стоимости. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца. Если продавец отказывается — он возвращает задаток в двойном размере. Договор арраса юридически значим, поэтому его важно проверить с юристом.

Шаг 4: нотариус и escritura

Окончательная сделка оформляется у испанского нотариуса (notaría). Нотариус составляет escritura pública de compraventa — официальный акт купли-продажи. Обе стороны (или их представители по доверенности) подписывают документ, покупатель передаёт оплату (обычно cheque bancario), нотариус удостоверяет сделку.

Шаг 5: регистрация в Registro de la Propiedad

После нотариуса сделку необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости). Только после регистрации вы официально становитесь владельцем. Нотариус обычно сам передаёт документы в реестр — уточните этот момент заранее.

Налоги и расходы при покупке

Сверх стоимости объекта покупатель платит ряд обязательных сборов. Рассчитывайте на дополнительные 10–14% от цены покупки:

Для новостройки

• IVA (НДС): 10% от цены (21% для коммерческой недвижимости и гаражей отдельно стоящих)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): гербовый сбор 0,5–1,5% в зависимости от региона

Для вторичного рынка

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 6–10% в зависимости от региона. В Каталонии — 10%, в Мадриде — 6%, в Валенсии — 10%, в Андалусии — 7%

Прочие расходы

• Нотариус: 0,3–0,5% от стоимости сделки (примерно 600–2 000 евро)
• Регистрация в реестре: 300–600 евро
• Агентство недвижимости: обычно платит продавец, но бывают исключения
• Юрист (abogado): рекомендуется — 1% от стоимости или фиксированный гонорар

Ипотека для нерезидентов

Испанские банки охотно выдают ипотеку нерезидентам, однако условия отличаются от тех, что предлагают резидентам:

• LTV (Loan-to-Value): нерезиденты обычно получают максимум 60–70% от оценочной стоимости, тогда как резиденты — до 80–85%. То есть нужно иметь не менее 30–40% стоимости плюс расходы на сделку
• Процентная ставка: чуть выше, чем для резидентов — обычно Euribor + 1–2% по плавающей ставке или 3–4% по фиксированной (2025 год)
• Срок кредита: до 25–30 лет, но нерезидентам часто предлагают 20–25 лет
• Документы: паспорт, NIE, выписки по счетам за 6–12 месяцев, справка о доходах (с заверенным переводом), налоговые декларации из страны проживания

Банки, активно работающие с нерезидентами: CaixaBank, Sabadell, BBVA, Bankinter. Каждый из них имеет специальные ипотечные продукты для иностранцев.

Типичные ошибки при покупке

Ошибка 1: не проверить юридическую чистоту объекта

Перед покупкой юрист должен получить nota simple из Registro de la Propiedad — это выписка, показывающая собственника, обременения, долги, ипотеки на объекте. Покупка без nota simple — огромный риск.

Ошибка 2: не проверить долги по коммунальным платежам

Продавец должен предоставить справку об отсутствии долгов по коммуналке (certificado de deudas de comunidad) и по налогу на недвижимость IBI. Долги переходят к новому владельцу.

Ошибка 3: торопиться и не читать договор арраса

Договор задатка — юридически обязывающий документ. Внимательно читайте условия расторжения, сроки, штрафные санкции. Не подписывайте без профессиональной проверки.

Ошибка 4: забыть про налог нерезидента

Если вы нерезидент и владеете недвижимостью в Испании, вы обязаны ежегодно платить IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — даже если не сдаёте квартиру в аренду. Это налог на «вменённый» доход от владения недвижимостью, около 0,4–1,1% от кадастровой стоимости в год.